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Union Nationale des Comités Locaux pour le Logement Autonome des Jeunes
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Contrat de location

J'ai trouvé un locataire qui me demande un bail d'1 an renouvelable.
Est ce possible ? Comment doit-on le formuler dans le contrat ?

Normalement un contrat pour une location non meublée s'applique pour 3 ans, mais si vous souhaitez reprendre  le logement pour des raisons familiales ou professionnelles vous pouvez le raccourcir à 1 an.

Dans ce cas, la nature de l'événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire le moment venu.

Ceci est fixé dans le cadre de la loi du 6 Juillet 1989.

Pour plus d'informations contactez l'ADIL (Association Départementale d'Information sur le Logement) de votre département.

Melle N. est locataire depuis un an chez un bailleur privé. Ce dernier souhaite vendre son logement .Quelles sont les obligations du propriétaire en terme de préavis, quels sont les droits et obligations des 2 parties ?

Dans le cadre d’un contrat de location non meublée :

S’il souhaite mettre en vente son logement libre, le propriétaire devra en informer son locataire et lui donner congé pour la fin du bail en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception six mois, au plus tard jour pour jour, avant l'expiration du bail. Le congé doit être spécifié à tous les titulaires du bail, individuellement.

Si le préavis n’est pas respecté, le bail est reconduit d’office (et le locataire à la possibilité de rester dans le logement encore trois ans).

Le locataire qui reçoit cette lettre bénéficie de son côté d’un droit de préemption (un droit d’achat prioritaire) s’il est intéressé pour acheter le logement. Le propriétaire doit joindre au préavis de congé le prix demandé et les conditions de la vente. Le locataire dispose de deux mois pour se manifester. Si le locataire ne s’est pas manifesté auprès du propriétaire deux mois après réception de l’avis, son droit de préemption n’est plus valable.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

Le propriétaire fixe le prix de vente comme il l’entend et peut habiter ou relouer ce logement s’il n’arrive pas à le vendre. Par contre, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts s’il arrive à prouver que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre.

Dans le cadre d’un contrat de location meublée :

Les droits et obligations du propriétaire et du locataire reposent sur la même logique que pour un bail de location non meublée. Le bail étant valable un an, le préavis de congé doit être notifié trois mois avant la fin du contrat de location.

Si le nouveau propriétaire souhaite laisser ce logement en location et éventuellement garder la même locataire, a-t-il le droit de modifier les termes du bail, de procéder à des augmentations de loyers et de charges ?

Non, le nouveau propriétaire poursuit l’exécution du bail de location aux mêmes conditions que celles fixées par le bail actuel. Les éventuelles modifications aux conditions de location ne pourront intervenir qu’au renouvellement du bail.

Toutefois, si le bail existant prévoit une révision annuelle du loyer fixée selon l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE, celle-ci sera applicable pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire doit également informer chaque année le locataire de l’utilisation faite des sommes perçues (provisionnées) pour les charges et justifier une éventuelle augmentation des provisions.

Informations complémentaires sur : http:// www.anil.org ou http://www.legifrance.gouv.fr

Dans quel cas un bailleur peut-il adresser un congé pour la reprise d’un logement dans le secteur privé ?

Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, ou concubin notoire, ou partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé.

Le congé pour reprise doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.
Pour être valable, il doit contenir le motif, ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.

Un propriétaire peut-il vendre avant la fin d’un bail ?

Vous avez toujours la possibilité de vendre votre bien en cours de location. Dans ce cas, l'acheteur continuera le bail au profit du locataire. Il devra informer celui-ci de ses coordonnées dès la vente intervenue.

Si vous souhaitez vendre le bien libre de toute location, le congé avec offre de vente devra être donné pour le jour de la fin du bail, en prévenant au moins six mois à l'avance.

En cas de reprise personnelle ou pour un proche, vous devez aussi attendre la fin du bail en cours.

Si les retards de vos locataires pour payer le loyer sont importants et répétés, le juge peut être saisi aux fins de résolution du bail. Mais, attention, cela ne serait accordé qu'en cas d'infractions graves aux conditions du bail.

Quelles sont les clauses interdites dans les contrats de location (secteur privé) ?

Ce sont les clauses :
cllaj  qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur;
cllaj  qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables;
-  qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique;
-  par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible;
-  qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble;
-  qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par un décision de justice passé en force de chose jugée ;
-  qui interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, confessionnelle; associative;
-  qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu à l’article 3 (il est établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié à défaut d’état des lieux établi directement et contradictoirement entre les parties) ;
-  qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou à 6 ans (si le bailleur est une personne morale) ;
-  qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère le bailleur de toute responsabilité ;
-  qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
-  qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus des frais engagés par un intermédiaire pour l’établissement de l’acte de location (agent immobilier, notaire), ou du dépôt de garantie ;
-  qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;
-  qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
-  qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours ;
-   qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.

> Cliquez ici pour télécharger cette liste les clauses interdites dans les contrats de location en PDF

Qu’est ce que le Diagnostic Performance Energétique ?

Il s‘agit d’un diagnostic qui permet de connaître le niveau de consommation d’un logement en énergie et l’impact de ces consommations sur l’effet de serre (niveau d’émission des gaz à effet de serre).

Il est bon de savoir, que « le logement » est en effet responsable d’un quart de nos émissions polluantes. Ce diagnostic est obligatoire pour tout logement mis en location ou  en vente.

En tant que locataire, vous avez le droit de demander ce diagnostic pour un logement que vous visitez, en tant que propriétaire, le non respect de cette obligation est condamnable. Au-delà,  ce document vous permet par la suite de savoir sur quelles parties du logement engager des travaux.

L’ADEME de votre région doit être en mesure de vous fournir une liste des professionnels agrées pour réaliser ces diagnostics.

> Rendez-vous sur notre page dédiée au DPE pour télécharger un modèle de diagnostic

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